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簡介《都市更新暫住房及置換房法律制度》(下)

——(法務局供稿)

   特區政府制定《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案,規範暫住房及置換房的興建以及相關獨立單位的出租和出售制度。該法案已獲立法會通過,並成為第8/2019號法律,自2019年4月24日起生效。按照該法律的規定,一般只有自然人在其擁有居住用途的不動產因都市更新而被拆卸,才可以申請租住暫住房或購買置換房。然而,該法律還對另一些情況作了特別規定,即凡符合有關特殊情況的人,亦可按該法律經作出必要配合後的若干規定購買置換房,現於本文為大家介紹。
 
特別規定
   如果土地的臨時批給在第10/2013號法律《土地法》生效後因租賃批給期間屆滿而被宣告失效,受影響的屬居住用途的在建獨立單位(以下簡稱“樓花”)的預約買受人,以及受讓相關預約買賣合同地位的人士(以下簡稱:“樓花”購買者或受讓人),只要預約取得的行為已按第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》的規定作出物業登記,則亦可按照《都市更新暫住房及置換房法律制度》的有關規定購買置換房。而有意購買置換房的“樓花”購買者或受讓人,應注意法律規定的以下事項:
(一)置換房的面積和售價參照預約買賣合同所載的面積及價格(即“樓花”的第一手價格),由行政長官以公佈於《澳門特別行政區公報》的批示訂定,而有關申請期間、申請方法和分配方式亦由該批示訂定。如果“樓花”購買者或受讓人在所訂的申請期間內未提出申請,又或在獲分配購買置換房但在指定的期間內未辦理手續,則喪失購買置換房的資格。
(二)在第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花稅》生效之前(即2018年2月10日之前)已簽署預約買賣合同的“樓花”購買者或受讓人向“澳門都市更新股份有限公司”購買置換房的檔、文書及行為,可獲豁免繳納取得非首個居住用途不動產印花稅,但仍須依法繳納其他稅項。例如涉及不動產移轉及取得的其他印花稅,以及公證及登記手續費等。屬非本地居民,則尚須根據第17/88/M號法律《印花稅規章》第53-A條的規定,按《印花稅繳稅總表》第42條或第43條訂定的額外稅率繳納印花稅。
(三)只有屬自然人的“樓花”購買者或受讓人,才能申請購買置換房,而且可以購買的數目,與擁有居住用途的不動產因都市更新而被拆卸的情況一樣,亦即不論原先購買了多少個屬居住用途的“樓花”,均只能申請購買一間置換房。至於屬兩人或多人共同擁有又或夫妻共同擁有的情況,正如上周本欄文章中指出的例子一樣:甲和乙兩人共同購買兩個“樓花”,他們可以申請購買的置換房就是兩間。假如甲和乙共同購買三個“樓花”,則可以申請購買的置換房亦只能是兩間。又假如兩夫妻購買了三個“樓花”,亦只可以申請購買一間置換房。
(四)如“樓花”購買者或受讓人以土地的臨時批給被宣告失效而影響“樓花”的交付為理由,向特區提起賠償訴訟,仍可申請購買置換房,但在訴訟待決期間,有關申請會暫停處理,直至有關訴訟出現最終結果為止。如果法院判決“樓花”購買者或受讓人可獲取賠償,則其喪失購買置換房的資格,反之,有關申請程式繼續進行。
   除上述土地的臨時批給被宣告失效的特別情況外,因執行八月十七日第12/92/M號法律《因公益而徵用的制度》而被拆卸的不動產的所有權人,亦可申請購買置換房,適用的規定與上述者相同,但上述(二)項則不適用。而關於稅務及手續費的豁免事宜,《都市更新暫住房及置換房法律制度》規定:不動產所有權人向負責都市更新的實體購買置換房的檔、文書及行為,豁免繳納涉及不動產移轉和取得的各項印花稅,以及公證及登記手續費。
   註:本文內容主要參閱第8/2019號法律第5條至第9條、第11條及第12條的規定。

责任编辑:黄晨